No Litoral Norte, rios, encostas, restinga e Mata Atlântica estão por toda parte, e as regras ambientais pesam muito no que se pode construir. Um terreno bonito pode ter metade da área inaproveitável. Uma casa antiga pode não admitir ampliação. Vale entender o básico antes de comprar.

Área de preservação permanente

O Código Florestal (Lei n. 12.651/2012) define, no art. 4º, as áreas de preservação permanente, as APPs. As que mais aparecem no litoral são:

  • Margens de rios e córregos: faixa mínima de 30 metros para cursos d’água de até 10 metros de largura, maior para rios mais largos.
  • Encostas com declividade superior a 45 graus.
  • Restingas que fixam dunas ou estabilizam mangues.
  • Manguezais, em toda a sua extensão.

Em área urbana consolidada, a Lei n. 14.285/2021 permitiu que o município defina, por lei própria, faixas diferentes para as margens de rios. Por isso a resposta para um lote específico depende também da legislação municipal.

Mata Atlântica

A Lei n. 11.428/2006 protege a vegetação de Mata Atlântica e restringe o corte de vegetação nativa em estágio médio ou avançado de regeneração. Na prática, um lote coberto de mata pode exigir autorização ambiental para qualquer supressão, e às vezes ela não é concedida.

Parques e zoneamento

Parte do território está dentro do Parque Estadual da Serra do Mar e do Parque Estadual de Ilhabela, onde não há ocupação particular regular. Fora deles, o Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte (Decreto Estadual n. 62.913/2017) e os planos diretores municipais definem o que cada zona admite.

O que conferir antes da proposta

  • Se há rio, córrego ou nascente no lote ou na divisa.
  • A declividade do terreno e a vegetação existente.
  • O zoneamento municipal e a zona do ZEE em que o lote está.
  • Se a construção existente tem alvará e habite-se, ou se foi feita sem licença.
  • Se há auto de infração ambiental ou ação civil pública envolvendo o imóvel ou o loteamento.

Construção em APP sem autorização pode gerar multa e até ordem de demolição. E a obrigação de reparar o dano ambiental acompanha o imóvel: pela Súmula 623 do STJ, ela pode ser cobrada do proprietário ou possuidor atual, mesmo que o dano tenha sido causado pelo anterior. Por isso a análise ambiental entra na análise documental que fazemos antes de qualquer compra no litoral.