Muitos imóveis à venda no Litoral Norte pertencem a pessoas que já morreram e ainda não tiveram o inventário concluído. A venda é possível, mas o caminho depende da fase do inventário, e o comprador precisa saber em qual delas está entrando.

Com o inventário concluído

É a situação mais segura. O formal de partilha, ou a escritura de inventário, foi registrado na matrícula e o imóvel está em nome dos herdeiros. A venda segue como qualquer outra, com todos os herdeiros (e cônjuges, conforme o regime de bens) assinando a escritura.

Com o inventário em andamento

O imóvel ainda faz parte do espólio. Há dois caminhos:

  • Alvará judicial. No inventário judicial, o juiz pode autorizar a venda de um bem específico. Com o alvará, o inventariante assina a escritura em nome do espólio.
  • Cessão de direitos hereditários. O herdeiro cede a sua parte na herança por escritura pública, como exige o art. 1.793 do Código Civil. A cessão de um bem determinado, enquanto a herança não é partilhada, depende de autorização judicial para produzir efeito (art. 1.793, §§ 2º e 3º).

Na cessão, o comprador assume o lugar do herdeiro no inventário e só terá o imóvel em seu nome depois da partilha. Por isso o preço costuma refletir o prazo e o risco.

Sem inventário aberto

Aqui o risco é maior. Antes de qualquer pagamento, o inventário precisa ser aberto. Se todos os herdeiros forem capazes e estiverem de acordo, ele pode ser feito em cartório (art. 610 do Código de Processo Civil), o que costuma ser bem mais rápido. Em 2024, a Resolução n. 571 do CNJ ampliou as hipóteses de inventário extrajudicial.

Impostos

O ITCMD, imposto estadual sobre a herança, é pago no inventário. Em São Paulo a alíquota atual é de 4% (Lei Estadual n. 10.705/2000). Se ele não foi recolhido, o registro da partilha não acontece. Na venda, há ainda o ITBI do comprador, como em qualquer compra.

O que conferir

  • Certidão de óbito, número do processo de inventário ou da escritura e quem é o inventariante.
  • Se há herdeiro menor, incapaz ou que não concorda com a venda.
  • Se há dívidas do falecido que possam alcançar o imóvel.
  • Se o ITCMD foi declarado e pago.