Na compra de imóvel, o comprador costuma pagar um sinal para tirar o imóvel do mercado enquanto a documentação é conferida. Esse pagamento tem regras próprias no Código Civil, e o contrato que o acompanha define quem perde o quê se o negócio não sair.

Arras confirmatórias e penitenciais

O sinal, chamado de arras, pode ser de dois tipos:

  • Confirmatórias (arts. 417 e 418 do Código Civil): confirmam o negócio e entram no preço. Se quem pagou desistir, perde o sinal. Se quem recebeu desistir, devolve em dobro. A parte prejudicada ainda pode pedir indenização maior, se provar o prejuízo.
  • Penitenciais (art. 420): o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento. Quem desiste perde o sinal, ou o devolve em dobro, e não há indenização além disso.

Se o contrato não disser nada, as arras são confirmatórias. Vale escrever com todas as letras qual é o caso.

O que o compromisso de compra e venda deve ter

  • Identificação completa das partes e dos cônjuges.
  • Descrição do imóvel com o número da matrícula e do cadastro municipal.
  • Preço, forma de pagamento, valor do sinal e a natureza das arras.
  • Condições: aprovação de financiamento, entrega de certidões negativas, regularização de alguma pendência.
  • Prazo para a escritura e quem paga cada despesa (ITBI, escritura, registro, certidões, laudêmio).
  • Data de entrega das chaves e responsabilidade por IPTU e condomínio até lá.
  • Multa por atraso e o que acontece se uma condição não se cumprir.

Registrar o compromisso

O compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrado na matrícula, dá ao comprador direito real sobre o imóvel (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Na prática, protege contra uma venda do mesmo imóvel a outra pessoa e contra penhoras posteriores. Quando o pagamento vai demorar, o registro compensa o custo.

Antes de pagar o sinal

Peça a matrícula atualizada e as certidões principais antes do sinal, não depois. Se a análise completa só puder ser feita mais tarde, condicione o negócio a ela no próprio recibo. A consultoria pode revisar a minuta antes da assinatura.