No Litoral Norte, uma parte grande dos imóveis à venda não tem escritura em nome de quem vende. O que se negocia é a posse, por meio de um contrato de cessão de direitos possessórios. É um negócio lícito e comum, mas o comprador precisa saber exatamente o que está levando.

Posse não é propriedade

Quem compra por cessão de posse passa a ocupar o imóvel no lugar do vendedor, mas não se torna dono no registro de imóveis. A cessão não é registrada na matrícula, e o proprietário que consta ali, ou seus herdeiros, continua com o título. Para virar propriedade, a posse normalmente precisa passar por usucapião ou por outro meio de regularização.

A boa notícia é que a posse anterior pode ser somada à nova. O art. 1.243 do Código Civil permite ao possuidor acrescentar à sua a posse de quem lhe transmitiu, desde que contínuas e pacíficas. Por isso um contrato bem feito, com a história da ocupação documentada, tem valor real.

Os riscos mais comuns

  • Área pública. Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião (art. 183, § 3º, da Constituição e art. 102 do Código Civil). Se o lote estiver em área do município, do Estado ou da União, a regularização segue outros caminhos, quando existe.
  • Área de preservação. Construção em faixa de rio, restinga ou encosta pode ser alvo de ação ambiental, independentemente de quem detém a posse.
  • Cadeia quebrada. Quando o vendedor não consegue mostrar de quem recebeu a posse e desde quando, o tempo anterior se perde.
  • Disputa com o proprietário registral. O titular da matrícula ou seus herdeiros podem reivindicar o imóvel se a posse ainda não completou o prazo de usucapião.
  • Mais de um vendedor. Em ocupações antigas, é comum haver herdeiros ou ex-cônjuges com direitos sobre a mesma posse.

O que pedir antes de assinar

  • Todos os contratos anteriores de cessão, em ordem, até o mais antigo.
  • Comprovantes de ocupação ao longo dos anos: contas de luz e água, carnês de IPTU, fotos, declarações de vizinhos.
  • A matrícula da área maior onde o lote está inserido, para saber quem é o proprietário registral.
  • Certidões pessoais do cedente e, se casado, a anuência do cônjuge.
  • Planta ou croqui com as medidas e os confrontantes.

Como redigir o contrato

O contrato deve descrever o imóvel com medidas e confrontações, declarar a origem e o tempo da posse, prever a obrigação do cedente de colaborar com a futura regularização (assinando documentos e prestando declarações) e trazer as firmas reconhecidas. Pagamento à vista contra a entrega de toda a documentação reduz o risco de quem compra.

Se o objetivo é ter o imóvel em seu nome, vale planejar a regularização desde a compra. Explicamos os caminhos em Imóvel sem escritura no litoral.