Até o Código de Processo Civil de 2015, regularizar um imóvel por usucapião exigia processo judicial. Hoje existe o caminho do cartório, previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e regulamentado pelo Provimento n. 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça. Quando a documentação está em ordem e ninguém se opõe, ele costuma ser bem mais rápido.

Quem pode usar

Qualquer possuidor que já cumpra os requisitos de alguma modalidade de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana e outras) e que consiga provar a posse com documentos. A modalidade e o prazo são os mesmos da via judicial. O que muda é o procedimento.

O que o pedido precisa ter

  • Advogado. A lei exige que o requerente seja representado por advogado.
  • Ata notarial lavrada em tabelionato, atestando o tempo de posse e suas circunstâncias.
  • Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT).
  • Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
  • Provas da posse: contratos, recibos, carnês de IPTU, contas de consumo, fotos, declarações.

Como corre no cartório

  1. O pedido é protocolado no cartório de registro de imóveis da situação do imóvel.
  2. O registrador notifica o proprietário que consta da matrícula e os confrontantes que não assinaram a planta. Desde a Lei n. 13.465/2017, o silêncio do notificado vale como concordância.
  3. União, Estado e Município são cientificados para dizer se têm interesse na área.
  4. Publica-se edital para eventuais terceiros interessados.
  5. Sem impugnação e com a documentação aprovada, o registrador registra a usucapião e o imóvel passa a ter matrícula em nome do possuidor.

Quando o cartório não resolve

Se houver impugnação que o registrador não consiga resolver, ou se a área for pública, o pedido vai para a via judicial. No litoral, terreno de marinha e área de preservação são as situações que mais travam o procedimento, e vale verificá-las antes de começar.

Se você tem um imóvel nessa situação e pensa em vender, conte o caso. Se está comprando um, peça a análise documental antes de pagar o sinal.