O preço do imóvel não é o único valor que sai do bolso de quem compra. Entre impostos e cartórios, o custo de transferência pode representar uma fatia relevante do negócio. Convém conhecer cada item antes de fazer a conta da proposta.

ITBI

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal, e cada prefeitura define a sua alíquota por lei. É pago antes da escritura, e o tabelião exige a guia quitada.

A base de cálculo foi definida pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24/2/2022): o ITBI incide sobre o valor do imóvel em condições normais de mercado, não está vinculado ao valor venal do IPTU, e o valor declarado pelo comprador presume-se correto. A prefeitura só pode afastá-lo por processo administrativo próprio e não pode impor previamente um “valor de referência” fixado por ela.

Escritura

A escritura pública é lavrada no tabelionato de notas, e os emolumentos seguem a tabela fixada por lei estadual (em São Paulo, a Lei n. 11.331/2002), calculada por faixas do valor do negócio. Não há negociação de preço entre cartórios do mesmo Estado.

Há duas exceções importantes. Imóveis de valor até trinta salários mínimos podem ser transferidos por instrumento particular (art. 108 do Código Civil). E nos financiamentos bancários do Sistema Financeiro da Habitação, o próprio contrato do banco tem força de escritura pública.

Registro

A propriedade só se transfere com o registro no cartório de registro de imóveis. Os emolumentos também seguem tabela por faixa de valor. Até o registro, quem consta da matrícula continua sendo o dono, e eventuais penhoras contra o vendedor ainda podem atingir o imóvel.

Outros custos possíveis

  • Laudêmio, se o imóvel estiver em terreno de marinha: 5% do valor do domínio pleno do terreno. Veja o que muda nesse caso.
  • Certidões do imóvel e dos vendedores.
  • Avaliação do banco, quando há financiamento.
  • Regularização de construção não averbada, se o comprador assumir essa tarefa.
  • Comissão de corretagem, normalmente paga pelo vendedor, salvo acordo diferente por escrito.

Quem paga o quê

Por costume e pelo art. 490 do Código Civil, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, salvo cláusula em contrário. Tudo pode ser negociado, desde que fique claro na proposta e no compromisso de compra e venda.

Na consultoria, fazemos essa conta com os valores reais do imóvel antes da proposta.